Markham 自雇收入怎么买房，关键不是公司营业额看起来有多高，而是贷款机构能否从个人报税、企业文件、资金来源和负债中，确认一笔稳定、可持续、可独立核验的还款收入。最稳妥的做法，是在看房和写 Offer 前先完成文件预审；预批只是预算起点，并不保证特定房屋最终获批。
Markham 自雇收入怎么买房：先分清三层数字
自雇买家常把公司营业额、公司净利润和个人可核验收入混在一起。三者都可能被查看，却不能直接互换。尤其是 incorporated company，留在公司的利润不等于已经发给股东的个人工资或股息；贷款机构是否考虑企业层面的现金流、考虑多少，由其产品、承保政策和文件质量决定。
| 经营形式 | 先准备的核心文件 | 容易误判的地方 |
|---|---|---|
| Sole proprietorship／partnership | 近年 T1 General、NOA、T2125、业务账户及注册资料 | 营业额不是净自雇收入；可加回哪些费用并非自行决定 |
| 公司给本人发工资 | T1、NOA、T4、工资记录、公司财务报表及 articles of incorporation | 近期临时加薪未必会被全部采用 |
| 公司给本人发股息 | T1、NOA、T5、公司财务报表及股息持续性说明 | 公司留存收益不自动等于个人合格收入 |
截至 2026 年 11 月 11 日，CMHC Self-Employed 列出的核验材料包括 NOA 配合 T1 General、T2125、企业财务报表、GST returns、业务账户、执照或公司注册文件等；经营满 24 个月或有同业经历属于建议条件，较短经营历史也可能结合合同、储备金、相关经验等个案评估。CMHC 也说明，对 sole proprietorship 或 partnership，特定合资格费用可能按其规则 gross-up 或 add back；这不是所有银行都必须采用的统一“收入加 15%”。
文件的“时间一致性”与数量同样重要。例如，T1 显示股息、公司报表显示利润，但个人账户没有相应入账，贷款机构可能要求进一步解释；反过来，公司账户现金充足，也不能跳过个人收入和资金来源审查。若刚从受薪转为同领域自雇，应保存原雇佣记录、专业资历、已签合同及持续收款记录，让审核人员能看清职业延续性，而不是只看到公司成立日期。
用两年数字做一次保守资格测试
假设一位 Markham 买家的个人可核验收入为：2024 年 $96,000、2025 年 $118,000。简单两年平均是 $107,000，即每月约 $8,917。这只是演示输入，不代表贷款机构一定采用平均数；收入下降、一次性收入、企业持续性或报税重评，都可能改变认定结果。
| 演示项目 | 计算 | 结果 |
|---|---|---|
| 两年平均个人收入 | ($96,000 + $118,000) ÷ 2 | $107,000／年 |
| CMHC GDS 上限示例 | $8,917 × 39% | 约 $3,477／月 |
| CMHC TDS 上限示例 | $8,917 × 44% | 约 $3,923／月 |
| 若其他月债务为 $650 | $3,923 − $650 | 住房相关空间约 $3,273／月 |
再假设谈到的合同利率为 4.50%。按加拿大金融消费者管理局当前说明，银行压力测试采用 5.25% 与合同利率加 2% 两者较高，演示资格利率因此为 6.50%。这不是对 2026 年市场利率的预测，只是展示规则如何作用。想先看不同房价、物业税、管理费和债务如何影响预算，可参考《Markham 买房收入需要多少》；本文的独立重点是自雇收入如何被证明。
因此，上表不能直接倒推出“最多可买多少钱”。同一份 $107,000 收入，购买 condo 时要计入部分管理费，购买 freehold 时则要结合实际物业税、暖气估算、首付比例、摊还期与其他债务。Markham 不同房型的费用结构不同，合格贷款额也会随具体地址和估值变化。
出 Offer 前，按这五步把文件变成“可承保”
- 先对齐报税与实际资金。下载最近两年的 NOA、T1 和 CRA proof of income statement；如有 reassessment 或欠税，先向会计师与贷款专业人士说明。
- 按企业结构补文件。准备 T2125，或公司的财务报表、注册资料、业务账户和工资／股息记录。不要为了申请而倒填、修改或美化文件。
- 追踪首付与 closing cash。贷款方可能查看账户流水及资金来源。除首付外，还要留出土地转让税、律师费、验屋、保险、交割调整和搬家后的储备金。
- 用具体物业复核。公寓管理费、物业税、估值和房屋可保性都会影响最终审批。FCAC 明确提醒，预批额度不是最终贷款保证。
- 再决定融资条件。在贷款机构或持牌 mortgage broker 核对文件、房型和时限前，不要只凭预批就轻率放弃 financing condition。
首付更多，是否一定能解决收入问题？
不一定。较大首付会减少贷款额，但贷款机构仍要审查收入、债务、信用和资金来源。按 FCAC 当前说明，首付低于 20% 通常需要 mortgage default insurance；即使达到 20%，自雇申请也可能因风险与产品要求被要求购买保险或提供更多文件。不要把“20% 首付”理解成免收入审核。
把买房预算和下一步卖房放在同一张时间表
如果首付来自现有房屋出售，自雇资格、上市日期、买卖交割顺序和净到手资金需要一起测算。可先查看万锦中文地产服务与中文买房指南。如您正考虑卖出 Markham、Richmond Hill 或 North York 的现有住房来完成升级，欢迎申请中文免费房屋估价与卖买时间规划，先把可用净值、交割窗口与买房预算放到同一方案中。
免责声明：本文为一般房地产教育信息，不构成按揭、信贷、税务、会计、法律或投资建议。贷款资格、可采用收入与所需文件因贷款机构、保险机构、借款人和物业而异。请向持牌 mortgage broker／贷款机构、CPA 会计师及房地产律师取得针对个人情况的意见。
资料来源与数据日期
- CMHC：Self-Employed Mortgage Loan Insurance（核对日期：2026-11-11）
- Financial Consumer Agency of Canada：Preparing to get a mortgage；Getting preapproved；Down payment（核对日期：2026-11-11）
- Canada Revenue Agency：Proof of income statement（核对日期：2026-11-11）
- 文章示例为假设数字；币种均为加元，地点为 Markham，未使用或暗示任何真实客户资料。