Markham 继承房产 Probate 未完成怎么卖？先不要把它当成普通二手房直接签字。可以先做安保、保险、date-of-death 估值、清理与市场分析；但谁有权签 listing、Agreement of Purchase and Sale，以及能否在证书签发前接受 Offer，必须先由 Ontario 遗产律师按遗嘱、产权登记和申请状态确认。Ontario 官方说明，逝者持有不动产时通常需要 probate；法院签发的 Certificate of Appointment of Estate Trustee 才正式确认管理遗产的权限。
正确顺序不是“先上市再补文件”，也不是“等所有税务结束才卖”，而是分开处理法律权限、房屋准备、交易、交割与遗产分配。本文是卖房规划框架，不是法律、税务或会计意见。
Markham 继承房产 Probate 未完成：先做六步时间线
1. 先确认产权和谁能代表 estate
把遗嘱原件、死亡证明、parcel register、mortgage/HELOC、保险和税单交给遗产律师。不要因为自己是 beneficiary、遗嘱中写了 executor，或正在申请 probate，就假设可代表 estate 签所有文件。Ontario 说明 probate 并非每个遗产都必需，但涉及不动产时通常需要；例外与产权方式由律师核实。
2. Certificate 未到前，先完成不承诺成交的准备
- 通知保险公司空置或入住变化，按书面要求巡检；
- 锁好房屋，记录水电燃气和每月 carrying costs；
- 保留 permit、租约、设备租赁、condo 文件与钥匙；
- 分别留存 date-of-death 价值与当前市场分析；
- 比较按现状出售与整理方案的成本、时间和回报。
date-of-death value 不是今天的挂牌价。前者服务于遗产与税务记录；后者要结合当前 Markham 可比成交、在售竞争、房屋状况和买家选择。可先参考Markham 房屋估价六步框架，但 estate 的正式估值需求应让律师和会计师确认。
3. 上市与签 Offer 前，让律师画出权限边界
“subject to probate”不是通用模板。律师要确认卖方名称、签字人身份、能否先签 listing 或 APS、probate 条件、交割日、延期权和证书未按时取得的后果。不要复制别的 listing 条款，也不要承诺无法控制的法院日期。
4. Offer 要把证书风险与买家风险分开
probate 条件解决 estate 能否转移产权；financing、inspection 等条件解决买方能否继续。分别列出截止日、通知方法和失败后果，并明确较长 closing、继续营销、延迟成本与 deposit 处理。所有文字由律师审阅。
5. 交割净款不是 beneficiary 立即可分的钱
成交后通常仍要处理 mortgage payout、property tax、管理费或维修账单、经纪费、律师费、遗产税务和其他债务。CRA 说明，legal representative 在分配遗产资产前如未取得需要的 clearance certificate，可能对未付税款承担个人责任，最高可到已分配资产的价值。卖房交割与向 beneficiary 分钱，是两个不同节点。
6. 把税务分成“死亡日”与“死亡后出售”
CRA 指出，资本资产一般在死亡前一刻按公允市场价值发生 deemed disposition；如是 principal residence，可能有全部或部分豁免，但仍有申报要求。若 estate 在死亡后出售房屋，出售价格与相关税务基础之间的变化通常在 T3 estate return 中处理。配偶 rollover、出租用途、装修支出和销售成本都会改变结果，应由会计师按个案计算。
一个只用于规划的 Markham 净款示例
以下数字是教学假设，不是市场报价、费用承诺或税务计算。假设房屋成交价 $1,200,000，交割时 mortgage payout 为 $180,000，经纪、法律、整理与其他成交成本合计暂估 $65,000，则交割后的 estate 现金约为 $955,000；这仍不是可立即分配给继承人的净遗产。
| 规划项目 | 教学假设 | 谁确认 |
|---|---|---|
| 成交价 | $1,200,000 | 市场与买卖协议 |
| 按揭清偿 | -$180,000 | 贷款机构、律师 |
| 经纪、法律、整理等 | -$65,000 | 合同、账单、律师 |
| 交割后 estate 现金 | 约 $955,000 | 律师 trust/estate 记录 |
| 尚未计入 | 税款、其他债务、holdback、分配 | 遗产律师、会计师、CRA |
即使 date-of-death value 为 $1,150,000，也不能简单说“只对 $50,000 缴税”。主要住宅指定、出售成本与 estate 支出都须核实。一般成本可参考多伦多卖房净款计算。
Estate Administration Tax 不等于卖房税
Ontario 截至 2026 年 11 月 8 日的官方规则是：申请并获发 estate certificate 时，遗产价值 $50,000 或以下无需缴 Estate Administration Tax；超过 $50,000 的部分按每 $1,000（或不足 $1,000 的部分）$15 计算。它按死亡日进入证书申请的遗产价值计算，不是按房屋成交价单独征收，也不等同于所得税或资本利得税。
取得 Certificate 后须在 180 个日历日内提交 Estate Information Return。法院称申请通常在 15 个工作日内处理，但缺件、异议或需法官决定时会更久；这不是交割保证。
资料日期：2026 年 11 月 8 日。依据：Ontario probate 说明、Estate Administration Tax、CRA clearance certificate 和 CRA 资本资产申报。本文不替代律师、会计师、贷款机构或保险公司的个案意见。
先把房屋价值与 estate 时间线放在同一页
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