在 Markham 看房时，“finished basement”“separate entrance”或“income potential”很容易让买家觉得：以后可以自住一层、出租一层，用租金分担月供。
但地下室装修完成、有厨房和独立入口，并不自动代表它是合法的 secondary suite。买家真正要确认的是：这个单位是否符合适用的 zoning、是否取得 building permit、是否完成规定 inspections，以及是否已按 City of Markham 要求注册。
资料更新日期：2026 年 10 月 6 日。本文用一份实用查证清单，帮助买家在下 Offer 前减少错误估值、保险、贷款和交割风险。
先分清三个概念：能住、能出租、合法单位
能住只说明空间看起来具备睡房、浴室或厨房；能出租可能只是现任屋主实际正在收租；合法单位则需要符合适用的市政规划、Ontario Building Code、消防安全、permit、inspection 与注册要求。
City of Markham 将这类单位称为 accessory dwelling unit 或 secondary suite。市政府资料说明，省级立法变化允许 urban residential parcel 最多设置三个单位；但这并不等于每一套现存地下室已经合法，也不表示任何户型、出入口或改建都自动合规。
如果你正在规划完整的购房步骤，可先查看中文买房指南，把预算、验房、融资和产权查证放在同一个计划里。
Markham 官方要求的核心是什么？
City of Markham 的官方指引明确指出：创建 accessory dwelling unit 时需要取得 building permit，并由市政府进行施工检查；单位若未在 City 注册，就不属于合法单位。
市政府同时说明，新的 secondary suite 必须受现行 Ontario Building Code 要求约束。官方 2025 Secondary Suites Guide 以 2024 Ontario Building Code 和 Markham Zoning By-law 2024-19 为依据，帮助屋主判断单位是否允许及如何申请 permit。
对买家而言，关键不是听到“这个区允许 basement apartment”就停止查证，而是把规划上可以申请与眼前这个单位已经获批分开处理。
下 Offer 前，向卖家索取这七类资料
- Building permit 编号：确认 permit 对应的是该地址及地下室单位，而不是其他年份的小型装修。
- Approved drawings：将获批图纸与现场厨房、浴室、睡房、门窗和出入口进行比对。
- Inspection 记录：确认必需检查已经完成，不要只看到“permit opened”。
- Completion 或 close-out 资料：询问 permit 是否已完成结案，而非长期处于未完成状态。
- City registration：要求证明 secondary suite 已按 City of Markham 要求注册。
- 现有租约与租金记录：如有租客，核实租约、押金、租金、通知与交接安排。
- 保险与设备资料：确认保险公司是否知道单位用途，并了解供暖、电气、烟雾与一氧化碳报警设施。
资料缺失并不一定代表交易必须终止，但买家需要知道自己购买的是“已合法登记单位”，还是“可能需要重新设计、申请和施工的空间”。两者的价值不能按同一标准计算。
如何使用 City of Markham 的查证工具？
City of Markham 的 Building Permits 页面提供 ePLAN Public Search、Zoning Search、Property Details Search、Completion Certificate、Compliance Report 和 permit drawings 查阅等服务。市政府也说明，Building Standards 的资料申请已迁移到 ePLAN Portal。
买家和律师可根据交易需要选择不同层级的核实：
- 先以公开搜索查看该地址是否曾申请或取得相关 permit；
- 核对 permit 类型、申请时间和当前状态；
- 必要时申请 Completion Certificate、Compliance Report 或 permit drawings；
- 将记录交给合资格律师、验屋师、设计师或工程专业人士解释；
- 若现场与图纸明显不符，不要自行猜测能否补办。
City 的公开搜索结果是重要起点，但不应取代律师的产权与合同审查，也不应取代专业人士对现场安全及 Building Code 的判断。
四个常见 Markham 场景
Unionville：老房翻新漂亮，但文件年代复杂
成熟社区的房屋可能经过多次扩建、开窗、改楼梯或地下室翻修。卖家手上只有最近一次装修发票，并不能证明早期结构改动已经获批。买家应把主要改造项目逐一与 permit 和图纸对应。
Cornell：入口与停车安排同样重要
较新的房屋看起来更容易加建单位，但独立入口、停车位置、lot layout 和其他 zoning 要求仍需核实。不能因为附近有相似出租单位，就推定目标房屋一定符合要求。
Berczy Village：不要只按“潜在租金”提高预算
如果挂牌说明强调 income potential，却没有提供 permit 和注册证明，买家不应把预期租金直接计入可承受房价。贷款机构、估价师和保险公司的判断，也未必接受未经核实的收入假设。
Markham Village：已出租不代表已经合法
长期有租客、按时收租，只能证明出租事实，不能单独证明单位合规。买家还要处理现有 tenancy、租约交接以及可能需要整改的风险。
更多当地中文服务信息，可查看Markham 中文地产服务。
哪些警讯值得暂停并进一步调查？
- 卖家或挂牌资料只写“seller does not warrant retrofit status”；
- 声称有 permit，却不能提供编号或文件；
- 公开记录显示 permit 仍 open、cancelled 或资料不完整；
- 现场房间、厨房或出入口与 approved drawings 不一致；
- 地下室睡房窗户、逃生路径或防火分隔存在疑问；
- 租金明显高于同类单位，却没有正式租约或付款记录；
- 经纪、贷款顾问、律师与保险公司收到的单位描述不一致。
这些警讯不等于一定违法，但都代表不能只靠口头解释完成尽职调查。
Offer 条件怎样保护买家？
根据房屋状况和市场竞争，买家可与经纪及律师讨论是否加入适当的 financing、home inspection、insurance、lawyer review 或文件查证条件。条件的文字、期限和后果必须结合个案起草，不能直接复制网上模板。
如果卖家表示单位“as is”，买家更需要在 Offer 前估算最坏情况：停止出租、拆除厨房、增加逃生设施、升级电气或防火分隔、重新申请 permit，以及租客安排可能带来的时间与费用。
真正稳妥的预算应同时列出：
- 以合法单位状态购买时的价值；
- 无法继续出租时，仅按普通 finished basement 计算的价值；
- 补办、改建或恢复原状可能需要的资金与时间。
已经买下后才发现没有 permit，怎么办？
不要擅自掩盖或继续扩大工程。应先保存挂牌说明、卖家提供的文件、合同、检查报告和沟通记录，然后咨询房地产律师，并联系合资格设计或工程专业人士评估下一步。
City of Markham 说明，若检查发现施工违反 Building Code Act，市政府可向物业业主发出 Order to Comply。房屋完成交割后，整改压力通常会落到新业主身上，因此最好的时间点仍然是在交易成为无条件之前查清楚。
把“额外收入”变成可核实的房屋价值
有合法 secondary suite 的房屋，确实可能提升居住弹性和收入潜力；但价值来自可验证的用途、安全与文件，而不是一扇独立门或一套厨房。
如果你正在 Markham 寻找带 basement apartment 或 secondary suite 的房屋，我可以协助比较房源、整理应查文件，并把潜在收入与整改风险纳入购房策略。
免责声明：本文仅供一般信息参考，不构成法律、建筑、消防、保险、贷款、税务或租务建议。zoning、Building Code、市政程序和物业资料可能改变，并因地址及工程时间而不同。签署或放弃任何购房条件前，请咨询合资格的安省房地产律师、贷款机构、保险公司、验屋师及相关建筑专业人士，并以 City of Markham 与 Ontario 的最新正式资料为准。